27/3/2018
Représentation de copropriétés et de particuliers face aux entrepreneurs, dans le cadre des procédures TAMA 38
Israël est conscient des risques encourus en cas de tremblements de terre.
C'est la raison pour laquelle, Israël a légiféré afin d'encourager les procédures de rénovation d'immeubles anciens. La loi TAMA 38 permet aux immeubles dits à risques, d'être renforcés et mis aux normes anti sismiques. En contrepartie de ce processus, des droits de constructions et avantages fiscaux, entre autres, sont accordés.
Cet état de fait conduit à la mise en relation contractuelle entre les propriétaires d'appartements et les entrepreneurs. La rénovation et le renforcement de l'immeuble accroitra de façon certaine, sa valeur. En contrepartie les entrepreneurs reçoivent des droits de constructions qui leur permettront de construire et vendre de nouveaux appartements dans l'immeuble.
Cette situation conduit les propriétaires d'appartements, ensemble ou individuellement à gérer des situations de pourparlers juridiques face à l'entrepreneur. La plupart du temps, ils n'y sont pas préparés et manquent de connaissances sur leurs droits, afin de les mener au mieux de leurs intérêts.
La gestion des pourparlers face à l'entrepreneur
Seulement une minorité de propriétaires d'appartements disposent de l'expérience juridique nécessaire dans ce domaine, afin de mener à bien des pourparlers professionnels. La grande majorité des propriétaires ne savent pas quoi réclamer à l'entrepreneur. Ils ne connaissent pas la législation relative au TAMA 38 et sont confrontés pour la première fois à cette situation. Ils sont contraints d'y faire face. Ce manque de savoir et de savoir-faire, suscite une difficulté qui réduit les risques de succès de ce projet.
La situation est d'autant plus complexe que face aux propriétaires d'appartements se tient un entrepreneur disposant d'une expérience et d'une connaissance certaine de ces pourparlers . Les propriétaires devront également faire face à d'autres professionnels qui savent parfaitement les éléments à évoquer ou à ne pas évoquer au cours de ces pourparlers.
Dans ces circonstances, il ne reste plus qu'aux propriétaires d'appartements d'accepter comme un état de fait, ce qui est présenté ou proposé par l'entrepreneur. Sans bien souvent comprendre les problématiques essentielles posées ou sans même savoir ce qu'ils sont en droit de réclamer et de recevoir. Sans même connaître quels sont leurs réels droits, dans ce contexte.
Plus encore, il arrive que l'entrepreneur propose de prendre à sa charge les différents conseillers qui interviendront dans le cadre du projet TAMA 38, comme, l'architecte etc qui, a priori, se doit de représenter les intérêts des propriétaires. Ces prestations et cette proposition sont accueillis à bras ouverts par les syndics de copropriétés, sauf que très peu d'entre eux comprennent qu'en réalité, ces conseillers sont en situation de conflits d'intérêts puisque rémunérés par l'entrepreneur. Ils seront donc au service et à l'écoute de l'entrepreneur, plutôt que d'être à l'écoute des propriétaires d'appartements.
Il est clair que les intérêts de l'entrepreneur passeront avant ceux des copropriétaires.
A cela s'ajoute les difficultés d'obtention de la majorité, afin de valider l'exécution du processus TAMA 38. Chacun des propriétaires à ses propres revendications, ce qui rend d'autant plus complexe la réalisation du projet.
Les pièges nombreux et variés
Il est fréquent que les accords passés entre les copropriétaires eux-mêmes ou entre les copropriétaires et l'entrepreneur crées des situations fiscales inattendues pour les propriétaires. Situations qui n'ont pas été prises en compte au moment des négociations. Par exemple, un propriétaire conditionne son accord à l'annexe d'un jardin ou du toit, à son appartement sur une superficie supérieure à celle qui lui revient en vertu du droit. Dans ce cas, les administrations fiscales considèreront cet accord comme une transaction ayant des conséquences fiscales sur la plus-value obtenue et cela, certainement, contrairement aux prévisions des copropriétaires.
Il est bien entendu, que les pièges à éviter sont infinis. Ainsi, il semble évident que l'accompagnement d'un avocat spécialisé dans ce domaine, s'impose.
Il n'est pas rare que des entrepreneurs soient empêchés de poursuivre le projet en cours de route ou même face faillite alors que l'immeuble est en construction laissant ainsi les propriétaires sans toit.
Nous pouvons vous éviter tous ces désagréments, vous garantir l'optimisation de vos droits.
Accepter un TAMA 38 est une bonne démarche qui permettra de valoriser le bien des propriétaires à condition d'être accompagné par un avocat spécialisé dans ce domaine.
Nous avons les solutions…
Notre cabinet dispose d'une grande expérience dans ce domaine, nous œuvrons sur l'ensemble du territoire israélien. Nous traitons des centaines de dossiers TAMA 38. Dans certains cas, nous représentons les propriétaires d'appartements et dans d'autres, les entrepreneurs. Notre cabinet est composé, entre autres, d'avocats et experts comptables issus du ministère de la justice, des administrations fiscales. Nous disposons d'un savoir et de l'expérience nécessaire vous permettant de mener à bien vos projets.
Notre cabinet saura vous accompagner dès les premières étapes, vérifier toutes les options qui s'offrent à vous, faire face aux négociations vis-à-vis de l'entrepreneur, exiger ce qui vous revient de l'architecte, vérifier les points importants face aux différentes administrations et face à l'administration fiscale et ainsi faire avancer votre projet en toute sécurité. Il est evident,pour nous, qu'il n'y a pas place à l'erreur. C'est la raison pour laquelle la transaction doit être sécurisée dès son début.
Appelez nous maintenant et nous saurons préserver vos droits !
Nous vous attendons pour un rendez-vous sans obligation,
Maitre Sandrine Dray: 0545469315 (Israël) / 0177477211 (France)
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